Odpovědnosti za vady u společných částí domu – kdo a kdy se mohou uplatnit

V předmětném rozsudku vydaném pod sp. zn. 26 Cdo 3075/2016 se Nejvyšší soud zabýval žalobou vlastníků jednotek (jejichž postavení bylo v té době ještě upravováno zákonem o vlastnictví bytů a starým občanským zákoníkem) proti developerovi, který žalobcům prodal jednotku v domě a následně zamítl jejich žádost o výměnu rozvodů ve společných částech domu, neboť žalobcům vypršela záruční doba na uplatnění takového nároku. Podle developera totiž záruční doba neběžela jednotlivým vlastníkům jednotek individuálně, ale společně od okamžiku, kdy došlo k prodeji první jednotky v domě a k užívání společných částí domu vlastníkem této jednotky.

Proti tvrzení developera se však postavil Nejvyšší soud s tím, že nárok z odpovědnosti za vady ve společných částech domu je právem, které možné uplatnit každý (spolu)vlastník individuálně, a to bez ohledu na velikost svého spoluvlastnického podílu. K tomu soud dále uvedl, že kupujícím, jimž jsou jednotky v domě prodávány a předávány postupně, počíná záruční doba týkající se společných částí domu běžet až vkladem kupní smlouvy do katastru nemovitostí, tedy převodem vlastnictví k jednotce a podílu na společných částech domu. Nejvyšší soud se tedy postavil na stranu kupujícího a uvedl, že není možné, aby byl pozměněn běh záruční doby na uplatnění nároku z odpovědnosti za vady tak, že by konkrétnímu kupujícímu běžela ještě před tím, než vůbec uzavře kupní smlouvu.