Novela občanského zákoníku 2020 – předkupní právo, nájem bytu

Dne 3.4.2020 prezident republiky podepsal zákon, kterým se podstatně mění některé části zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění zákona č. 33/2020 Sb., a zákona č. 90/2012 Sb., zákon o obchodních společnostech a družstvech, ve znění zákona č. 33/2020 Sb., (dále jen „novela“). Tento příspěvek si klade za cíl přiblížit změny týkající se zákonného předkupního práva k nemovitým věcem a dílčí ale neméně důležité změny v úpravě nájmu bytu. Je namístě doplnit, že díky novele doznává komplexních změn úprava bytového spoluvlastnictví (zjednodušeně problematika SVJ) a dále úprava bytových družstev v zákoně o obchodních korporacích. Účinnost novely je stanovena na 1.7.2020.

Předkupní právo k nemovitým věcem

Zákonné předkupní právo ke spoluvlastnickému podílu na nemovité věci bylo do občanského zákoníku vtěleno na konci roku 2016 nesystémovou a hlasitě kritizovanou novelizací. Vlastník části nemovité věci, který chtěl svůj podíl zcizit, byl od té chvíle povinen po uzavření kupní (či jiné převodní) smlouvy nabídnout ostatním spoluvlastníkům svůj podíl ke koupi. Spoluvlastníci měli v případě svého zájmu „přednost“ pro odkoupení podílu. Kdyby tak prodávající vlastník neučinil, spoluvlastníci byli oprávněni domáhat se zneplatnění převodu podílu soudní cestou.

Tato na první pohled vstřícná úprava pro ostatní spoluvlastníky ovšem svou širokou mírou aplikace na všechny spoluvlastněné nemovité věci bez výjimek často vedla k naprosto absurdním situacím. Autor se s nimi při své právní praxi setkával s železnou pravidelností.

Níže je předkládán jeden velmi častý příklad za všechny. Mnoho bytových jednotek, které byly nabízeny na realitním trhu k prodeji, mělo zajištěno parkování ve společných garážích pod bytovým domem. Tyto garáže byly často vymezeny jako nebytová jednotka spoluvlastněná všemi vlastníky bytových jednotek v domě. To ovšem znamenalo, že vlastník prodávané bytové jednotky musel nabídnout svůj spoluvlastnický podíl na garážích všem svým „sousedům“ (ostatním spoluvlastníkům garáží), jejichž počty často převyšovaly stovku. Kromě extrémní administrativní zátěže prodávajícího docházelo i k situacím, kdy o spoluvlastnický podíl projevilo zájem více spoluvlastníků. Občanský zákoník dosud stanovil, že v takovém případě nabývají spoluvlastnický podíl spoluvlastníci uplatňující předkupní právo poměrně. Mohlo se tudíž snadno stát, že jedno parkovací stání ve výsledku vlastnilo např. osmnáct osob. Očividně se jednalo o naprosto dysfunkční model, který nebyl žádoucí.

Zákonodárce se novelou vrátil k původní formulaci ustanovení §§ 1124 a 1125 občanského zákoníku. Lze proto s úlevou konstatovat, že zákonné předkupní právo ke spoluvlastnickému podílu na nemovité věci bude od 1.7.2020 minulostí, kromě následujících výjimek:

• spoluvlastnictví (jakékoliv, nejen nemovité, věci) bylo založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, a to pouze po dobu šesti měsíců od vzniku spoluvlastnictví (§ 1124 občanského zákoníku ve znění novely), nebo
• spoluvlastnictví k zemědělskému závodu bylo založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, a to bez omezení doby trvání a dopadající i na dědický podíl (§ 1125 občanského zákoníku ve znění novely).

Je ovšem nezbytné neopomíjet přechodné ustanovení novely, které stanoví, že byla-li kupní nebo jiná převodní smlouva na převod nemovité věci uzavřena přede dnem 1.7.2020, trvá zákonné předkupní právo ostatních spoluvlastníku i po uvedeném datu (článek II. bod 4. novely). Pro kupní smlouvy uzavřené po 1.7.2020 tak nebude existovat povinnost nabídnout podíl ostatním spoluvlastníkům (s omezeními popsanými výše).

Změny zákonné úpravy nájmu bytu

Novela dále upravuje dílčí otázky nájmu nemovité věci za účelem bydlení. V nájemních smlouvách o nájmu bytu bude možné sjednat povinnost nájemce zaplatit pronajímateli smluvní pokutu za porušení povinností nájemce (§ 2239 občanského zákoníku ve znění novely). Pronajímatel tak získává další nástroj, jak chránit svá práva.

Pronajímatel ovšem musí mít na paměti, že každá sjednaná povinnost nájemce platit smluvní pokutu snižuje maximální možnou výši jistoty skládané na začátku nájmu (po staru kauce; § 2254 občanského zákoníku ve znění novely). Součet všech smluvních pokut vzniklých za dobu nájmu a jistoty nesmí překročit trojnásobek měsíčního nájemného. Smluvní pokuty překračující uvedenou částku tak nemohou platně vzniknout. Je tak na pronajímateli, který z institutů využije. V obecné rovině platí, že pro ochranu práv pronajímatele je vhodnější sjednat jistotu v maximální možné výši (tj. trojnásobek měsíčního nájemného) a nesjednávat smluvní pokuty. U smluvních pokut totiž existuje riziko, že nájemce je nebude schopen zaplatit. Nicméně je nutno připomenout právo nájemce na úroky z takové jistoty. Zvolená vyjednávací pozice pronajímatele by ale vždy měla reflektovat individuální okolnosti konkrétního smluvního vztahu i s přihlédnutím k osobě nájemce a jeho poměrů.

Závěr

Lze shrnout, že novela zrušením zákonného předkupního práva přináší velké ulehčení všem spoluvlastníkům nemovitých věcí, kteří mají v úmyslu své spoluvlastnické podíly zcizit. Za další se novelou daří odstraňovat některá zbytečně přísná omezení týkající se podmínek smlouvy o nájmu bytu, ovšem přínos pro nájemce v podobě ekonomicky dostupnějšího nájemního bydlení je značně diskutabilní.

Jakub Vodička,

právní asistent KGS, student 5. ročníku PFUK a kurzu pedagogického minima na FFUK