Ústavní soud k odpovědnosti za škodu způsobenou neúplnou informací při prodeji nemovitosti

Třetí senát Ústavního soudu v rámci nálezu sp.zn. III. ÚS 3528/20 ze dne 15.03.2022 zrušil rozhodnutí nižších soudů a vyhověl ústavní stížnosti, jejíž předmětem byla otázka odpovědnosti za poskytnutí neúplné informace ze strany jedné ze smluvních stran při procesu vedoucího k uzavření smlouvy.

Předmětem posuzované věci bylo uzavření kupní smlouvy, v rámci které vystupovali stěžovatelé jako kupující. Kupujícím byla při uzavírání smlouvy ze strany prodávajících zamlčena podstatná skutečnost, a to že proti jednomu ze spoluvlastníků nemovité věci – rodinného domu bylo vedeno trestní stíhání pro trestný čin vraždy. V souvislosti s trestním stíháním se dala předpokládat pravděpodobná předluženost stíhaného spoluvlastníka, kterému hrozilo uložení povinnosti nahradit nemajetkovou újmu pozůstalým. Dle kupujících šlo o zásadní informaci, kterou kdyby měli, nepřistoupili by k uzavření kupní smlouvy. Tuto skutečnost kupujícím zamlčeli rovněž zprostředkovatel prodeje a další spoluvlastník nemovitosti.

Po uhrazení části kupní ceny kupujícími příslušný katastrální úřad rozhodl o zamítnutí návrhu na vklad vlastnického práva kupujících do katastru nemovitostí. Důvodem byla skutečnost, že v mezidobí bylo vydáno předběžné opatření na návrh pozůstalých zavražděného, kterým bylo zakázáno trestně stíhanému spoluvlastníkovi nakládat se spoluvlastnickým podílem na rodinném domě. Následkem toho zanikla pro nemožnost plnění již uzavřená kupní smlouva.

V řízení před obecnými soudy se kupující domáhali vrácení uhrazené části kupní ceny jak po spoluvlastnících nemovité věci, tak po zprostředkovateli. Obecnými soudy byla žaloba shledána důvodnou toliko ve vztahu k trestně stíhanému spoluvlastníkovi. Nárok na náhradu škody způsobenou poskytnutím neúplné informace spočívající v zatajení skutečnosti o trestním stíhání spoluvlastníka, a to ze strany dalšího ze spoluvlastníků a nápomocného zprostředkovatele, byl obecným soudem zamítnut. Stěžovatelé u Ústavního soudu namítali, že jednání dalšího spoluvlastníka a zprostředkovatele bylo nepoctivé a v rozporu s dobrými mravy.

Ústavní soud se ve svém nálezu zastal kupujících. Poukázal přitom zejména na úmyslné zamlčení podstatných informací prodávajícími a nápomocného zprostředkovatele, což bylo prokázáno již v řízení před obecnými soudy. Ústavní soud konstatoval, že takové jednání bylo v rozporu se zásadou upravenou v ustanovení §6 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“), které uvádí: „Nikdo nesmí těžit ze svého nepoctivého nebo protiprávního činu.“ Současně Ústavní soud taktéž připustil aplikaci ustanovení §2950 OZ týkající se odpovědnosti za vědomě poskytnutou nesprávnou informaci.

Na základě výše uvedeného se předmětná věc vrací ke Krajskému soudu v Hradci Králové – pobočce v Pardubicích. Tento soud je dále vázán názorem Ústavního soudu akcentujícím princip poctivosti smluvních stran a povinnost informování druhé smluvní strany o důležitých skutečnostech, a to i v případě, že si druhá strana příslušnou informaci sama nevyžádala.

Mgr. Miroslav Kučerka, advokát a partner KGS legal

Miroslav Vala, právní asistent KGS legal

ZPRACOVÁNO KE DNI 2.4.2022. INFORMACE UVEDENÉ V TOMTO ČLÁNKU JSOU PREZENTOVÁNY NA ZÁKLADĚ NAŠEHO NEJLEPŠÍHO PŘESVĚDČENÍ A POZNATKŮ ZÍSKANÝCH V DOBĚ, KDY BYL ČLÁNEK ZVEŘEJNĚN. KONKRÉTNÍ INFORMACE BY VŠAK VŽDY MĚLY BÝT KONZULTOVÁNY S KGS LEGAL PŘED UČINĚNÍM KONKRÉTNÍHO ROZHODNUTÍ ČI PRÁVNÍHO JEDNÁNÍ. INFORMACE NEJSOU VYČERPÁVAJÍCÍ POPIS RELEVANTNÍ PROBLEMATIKY A NÁSLEDKŮ. INFORMACE JSOU OBECNÉ A NENAHRAZUJÍ PRÁVNÍ RADU PRO KONKRÉTNÍ OKOLNOSTI. KGS LEGAL ANI NIKDO Z AUTORŮ NEODPOVÍDAJÍ ZA ÚJMU, KTERÁ BY MOHLA VZNIKNOUT ZE SPOLÉHÁNÍ SE NA ZDE UVEŘEJNĚNÉ INFORMACE.