Bič na problémové sousedy? SVJ bude moci iniciovat nucený prodej bytu

V souvislosti s novelou občanského zákoníku (novela vyšla ve sbírce jako zákon č. 163/2020 Sb.), přichází zásadní změna, a to zavedení institutu tzv. „nařízeného prodeje jednotky“ prostřednictvím úpravy ustanovení § 1184 odst. 1 občanského zákoníku. V rámci této změny dochází v případě, že některý z vlastníků své povinnosti porušuje „způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek“, a to i přestože mu byla doručena výstraha ze strany SVJ. Společenství může v dalším kroku podat soudu návrh na nucený prodej předmětné bytové jednotky „problémového“ vlastníka.

V návaznosti na výše uvedené taktéž dochází v druhém odstavci téhož ustanovení k úpravě obsahových náležitostí samotné výstrahy, mezi které patří např. uvedení důvodu jejího udělení, výzvy k zanechání porušování povinností vlastníka a rovněž poučení o možné sankci ve formě návrhu na nařízení prodeje předmětného bytu k soudu. Minimální lhůtou pro zjednání nápravy je 30 dní. V případě, že vlastník ve stanovené lhůtě nápravu nezjedná, dojde následně po schválení většinou všech vlastníků jednotek k podání návrhu na nucený prodej bytu k soudu.

Další oblastí, které se dotýká předmětná novela je taktéž údržba či oprava společných částí, které slouží k výlučnému užívání vlastníka. Mezi tyto společné prostory lze zařadit např. balkon či radiátor. Vlastníkovi zůstává oprávnění vykonávat pouze drobné opravy, v rámci více intenzivních oprav je nutné obracet se na SVJ. Hlavním cílem je zamezení nekontrolovatelným stavebním úpravám jednotek, které by mohly ve svém důsledku poškodit i celou budovu. V téže souvislosti má nově vlastník bytové jednotky v souladu s § 1182 občanského zákoníku povinnost o veškerých stavebních úpravách v bytové jednotce informovat SVJ, které takový stav ověří.

Závěrem je taktéž vhodné upozornit na zpřesnění ustanovení § 1177 občanského zákoníku, týkající se informační povinnosti vlastníka bytové jednotky. Předmětnou novelou má nový vlastník povinnost sdělit SVJ nejen údaje o své osobě, tj. své jméno a bydliště, ovšem v případě, že svoji bytovou jednotku přenechává jiné osobě na dobu delší než přechodnou např. do nájmu, sdělí SVJ počet užívajících osob, jejich jména a bydliště. K této úpravě došlo zejména z bezpečnostních důvodů, a to např. pro účely případného zásahu hasičů a nutnosti evakuace.

JUDr. PhDr. Karolina Spozdilová, Ph.D., advokátka a partnerka KGS legal

Miroslav Vala, právní asistent KGS legal

ZPRACOVÁNO KE DNI 21.12.2021. INFORMACE UVEDENÉ V TOMTO ČLÁNKU JSOU PREZENTOVÁNY NA ZÁKLADĚ NAŠEHO NEJLEPŠÍHO PŘESVĚDČENÍ A POZNATKŮ ZÍSKANÝCH V DOBĚ, KDY BYL ČLÁNEK ZVEŘEJNĚN. KONKRÉTNÍ INFORMACE BY VŠAK VŽDY MĚLY BÝT KONZULTOVÁNY S KGS LEGAL PŘED UČINĚNÍM KONKRÉTNÍHO ROZHODNUTÍ ČI PRÁVNÍHO JEDNÁNÍ. INFORMACE NEJSOU VYČERPÁVAJÍCÍ POPIS RELEVANTNÍ PROBLEMATIKY A NÁSLEDKŮ. INFORMACE JSOU OBECNÉ A NENAHRAZUJÍ PRÁVNÍ RADU PRO KONKRÉTNÍ OKOLNOSTI. KGS LEGAL ANI NIKDO Z AUTORŮ NEODPOVÍDAJÍ ZA ÚJMU, KTERÁ BY MOHLA VZNIKNOUT ZE SPOLÉHÁNÍ SE NA ZDE UVEŘEJNĚNÉ INFORMACE.